Бывший сенатор и ключевой владелец строительной группы ПИК Сергей Гордеев оказался инвестором семи зарубежных IT-стартапов. Об этом узнал The Bell.

В разговоре с журналистами The Bell Гордеев впервые рассказал, что несколько лет назад вкладывался в китайское подразделение Uber , а также в его конкурента — сервис для заказа такси Didi Chuxing . Корпорация Didi Chuxing в 2016 году решила выкупить китайский бизнес Uber. На момент объединения оценка компании составляла $35 млрд, в декабре 2017 года она выросла до $56 млрд.

Чек Гордеев не раскрыл, но отметил, что обычно инвестирует в проекты до $10 млн, реже - несколько десятков миллионов. Предприниматель рад, что инвестировал в Didi, и ожидает IPO компании в 2018 году.

Оказалось, что в портфеле Гордеева также японский разработчик игр Nintendo (бизнесмен инвестировал в компанию до того, как ее капитализация выросла на фоне успеха Pokemon Go); нью-йоркский сервис для заказа такси Juno (весной 2017 года за $200 млн его приобрел израильский конкурент Gett); компания Standard Cognition , разрабатывающая планшеты, которые заменят кассиров в магазинах; стартап Wonder , который создает гибрид смартфона и игровой консоли; американский сервис доставки еды Blue Apron , который в 2017 году провел IPO на $300 млн. При размещении инвесторы оценили компанию в $1,9 млрд, но сейчас она стоит около $790 млн.

Также предприниматель раскрыл название фонда, через который инвестирует в технологические проекты. Это небольшой американский фонд Agnostic Ventures объемом около $100 млн. Его управляющий Леон Зилбер был одним из топ-менеджеров фонда Russia Partners, который работает в России с начала 1990-х годов.

Гордеев намеревался купить долю в Magic Leap, создатели которого трудятся над разработкой технологий виртуальной реальности. Почему сделка не сложилась, Гордеев не стал рассказывать журналистам издания. Он добавил, что самой перспективной сферой IT считает превентивную медицину и биоинформатику, благодаря которой «в будущем болезней не будет вообще». У него есть стартап такого профиля в портфеле: Color Genomics, который занимается генетическими исследованиями на предрасположенность к различным видам рака.

Ранее Firrma , что в 2015 году предприниматель вложил $10 млн в проект вакуумного поезда Hyperloop, разработанного по задумке Илона Маска.

О Сергее Гордееве

Российский предприниматель. Родился в Москве, окончил Академию управления в Тольятти. Занимался недвижимостью и банковским делом, был проректором родного вуза, сенатором от Бурятии в Совете Федерации. В 2007 - 2010 годах - представитель в Совете Федерации от администрации Пермского края. Владеет 75 % акций строительной корпорации ПИК.

Гордеев Сергей Эдуардович родился 22 ноября 1972 года в Москве. В 2003 году закончил Тольяттинскую академию управления по специальности «Финансы и кредит».

В 1995 году учредил компанию «Росбилдинг», которую возглавлял до марта 1998 года. Компания стала ведущим инвестором на столичном рынке недвижимости, большей частью на рынках перепрофилирования и реструктуризации промышленных предприятий, участков под строительство, торговых помещений и универмагов. В 2004 году компания прекратила свою деятельность по решению акционера, была расформирована и ликвидирована.

В 2005 году Гордеевым была создана компания «Хорус-Кэпитал», занимающаяся девелоперскими проектами. Компания специализировалась на строительстве и реконструкции офисных центров и жилых комплексов. Всего в активе компании было 15 объектов площадью более 550 тыс. кв. м. Среди них деловой центр «Гамма», «Буревестник», «Авион», «Кругозор», «Луч», «Водный стадион», офисный центр «Фабрика Станиславского», бизнес-центр класса премиум «Оазис».

В декабре 2006 года Гордеев учредил Фонд содействия сохранению культурного наследия «Русский Авангард», осуществляющий издательскую деятельность и работу в области сохранения объектов культурного наследия

В 2010 году Гордеев продал компанию «Хорус-Кэпитал» компании «О1» Бориса Минца.

Став сенатором от Пермского края, Гордеев придумал собственный проект культурного развития Перми и немало способстовал проведению громкой выставки Марата Гельмана «Русское бедное» - крупнейшего выставочного мероприятия в регионе за последние 10 лет. Отметим, что Сергей Гордеев самый молодой сенатор в истории России.

Господин Гордеев стал совладельцем ФК «Открытие» в апреле 2013 года, выкупив акции у ВТБ. В конце 2013 года Сергей Гордеев приобрел 20% акций ГК «ПИК», девелоперская компания, которая строит жилье экономкласса.

Сергей Гордеев награжден орденом преподобного Сергия Радонежского III степени.

Скандальный бизнесмен Сергей Гордеев выкупил акции ГК "ПИК" у своих партнеров - Александра Мамута и Микаила Шишханова. Возможно, выход последних из "растущего" бизнеса ПИКа - не прихоть, а четкое понимание перспектив?

Господин Гордеев увеличил свою долю в ГК ПИК до 50,02%. Отметим, что он ранее получил одобрение Федеральной антимонопольной службы на консолидацию 100% акций ПИК. Параллельно с этим в группе проходят обыски. Силовики еще в мае 2017 года ворвались в головной офис ПИК на Баррикадной улице. В официальном сообщении пика все было сухо: "в центральном офисе ГК ПИК были проведены следственные действия, в результате которых центральный офис продаж был закрыт на короткое время. По окончании работы следственных органов работа офиса продаж и компании была полностью восстановлена.

В правоохранительных органах говорили, что обыски в ГК ПИК проходят в рамках расследования уголовного дела о причинении ущерба спортивному обществу "Динамо". Напомним, еще в 2005 году между обществом, правительством Москвы и фирмой ЗАО "Водный стадион спорт инвест" был заключен инвестконтракт. В рамках совместного проекта "Динамо" предоставило земельный участок на 6,2 га и здание на 4000 кв. м, а инвестор построил на этой территории бизнес-центр "Олимпия парк" и дворец спорта "Динамо".

"Динамо", должно было получить в общей сложности 13% всего проекта, но получило денежные средства в размере 902 млн руб., хотя эксперты оценили эту долю на 85 млн рублей больше. "Олимпия парк" - проект компании Horus Capital, владельцем которой был нынешний основной акционер ПИКа Сергей Гордеев. Так что вскоре силовики могут зайти в кабинет и на Сергея Эдуардовича. Напомним, что ПИК "появилась на свет" в 1994 году благодаря усилиям Кирилла Писарева и Юрия Жукова, которые в сложные для бизнеса годы кризиса 2008 года потеряли этот актив. На данный момент ПИК считается самым крупным девелопером в стране.

Так, в прошлом компания построила 0,9 млн кв. м жилой недвижимости, всего с момента основания — 16 млн кв. м. Выручка ПИК в 2016 году составила 60,09 млрд руб., чистая прибыль — 20,47 млрд руб. Эксперты говорят, что пакет Гордеева мог стоить 40-50 млрд рублей. Отметим, что ПИК постоянно сопровождают скандалы. Например, в этом году компания "Союз-Возрождение" подала иск властям Мособласти и группе ПИК и ее президенту Сергею Гордееву.

Администрация Одинцовского района передала ПИКу принадлежащую "Союз-Возрождению" землю. В корпорации считают это рейдерским захватом. Возведение комплекса "Западные ворота столицы" началось еще в 2002 году, после этого права аренды на землю под ЖК перешли к "Союз-Возрождению", принадлежащей Теймуразу Вахания и Ирику Хусаинову. Уже в 2006 оду партнером по строительству стала "ИСК "Энбиэм" Михаила Бабеля. А в 2009 году последним был взят кредит у ВТБ на 5.5. млрд рублнй. Поручителем по нему выступило "Союз-Возрождение".

Проект возводился медленно, и ловкий бизнесмен Сергей Гордеев, владелец группы ПИК как говорят подсуетился. Проект перешел ему, как говоря участники рынка не без помощи откатов. Как Гордеев вообще оказался в этом бизнесе? На заре 90-х годов он создал компанию "Росбилдинг", которая специализировалась на слияниях и поглощениях. Именно тогда Гордеев сформировался как бизнесмен. "Росбилдинг" отличился в 1998 году, когда скупала универмаги и магазины якобы для британской сети Tesco. Но в итоге все объекты, были перепроданы по отдельности, что вызвало у игроков рынка очевидный вопрос о том, что это было - покупка или рейдерский захват. После этого "Росбилдинг" начала скупку предприятия легкой промышленности. Тогда, Гордеев даже вступил в конфликт с правительством Москвы. В 2003 году сотрудники мэрии направили запрос в прокуратуру о правомерности действий "Росбилдинг".

Но Гордеев каким-то образом смог помириться с властями. Злые языки опять говорят, что без денежек в кабинетах у чиновников не обошлось. Поговаривают, что и при губернаторе Андрее Воробьеве ПИК "хорошо работает" благодаря дани. Напомним, что весной прошлого года под давлением губернатора был принят закон, согласно которому губернатор назначает глав городских округов и муниципальных районов. Это позволит плотнее контролировать строительную сферу Подмосковья.

Ведь не забывает губернатор и про своих родственников. Так, в Подмосковье "активно присутствует" компания под названием "Самолет Девелопмент". Контора уже согласовала с подмосковными властями новые разрешения на застройку. "Самолету" "выдали" 660 000 кв. м. в Ленинском и Люберецком районах. Отметим, областной градостроительный совет уже дал добро на застройку еще 2 млн кв. м. и получит их, скорее всего, компания Воробьева.

Качество Гордеева

Отметим, что компания под руководством Гордеева делает упор делается на строительство коммерческого жилья, а строительство детских садов и школ ведется крайне медленно, как пишут эксперты. Например, разгневанные жители Новокуркино писали, что "ПИК построил и заселил в 6 и 7 микрорайонах все жилые дома, приступил к строительству следующего 8 микрорайона, однако, предусмотренные официально утвержденным Проектом объекты инфраструктуры так и не достроены. Строительство школ, садов и поликлиник идет недопустимо медленно и жители безрезультатно жалуются на данную ситуацию не менее 5 лет, а сроки ввода все переносятся".

В итоге, дошкольные учреждения и школы переполнены, зачастую используется инфраструктура соседних районов!

Летом 2016 года было объявлено о покупке группой ПИК одного из крупнейших девелоперов в России — компании "Мортон". Сумма сделки не разглашается. Поговаривают, что главным лоббистом интересов "Мортон" в администрации является вице-губернатора Подмосковья Ильдар Габдрахманов — некоторые даже называют его "серым кардиналом" стройкомплекса! Так что похоже, Гордеев прибавил влияния. Ведь Габдрахманов до сих пор вице-губернатор. Да, господин Гордеев сконцентрировал в своих руках 50,02%, но старые грешки, как говорят участники рынка могут вскрыться. В рамках дела по поводу хищения средств у "Динамо" уже идут обыски. Так что Сергею Эдуардовичу сейчас не позавидуешь, возможно ему скоро придется покинуть РФ.

Бывший сенатор от Пермского края Сергей Гордеев стал президентом и председателем правления группы ПИК, сообщили в компании.

Президент ГК ПИК Сергей Гордеев (Фото: avangard-ru.org)

Гордеев стал крупнейшим акционером ПИКа в декабре 2013г. Тогда он и Александр Мамут выкупили 36% акций ОАО "Группа компаний "ПИК" у структур Сулеймана Керимова. Гордееву досталось 19,9% ПИКа, сумма сделки не называлась. Вчера, по данным Московской биржи, ПИК стоил 58,12 млрд руб. Также 14,9% акций ПИКа принадлежит Микаилу Шишханову, 16,02% - Александру Мамуту.

Как рассказал РБК сотрудник ПИК, решение Гордеева лично возглавить операционное управление компанией не стало для менеджеров большим сюрпризом. По его словам новый совладелец часто появлялся в офисе после покупки акций девелопера, в отличие от другого акционера – Мамута, которого в компании ни разу не видели.

По словам бизнесмена, знакомого с Гордеевым, новый собственник был крайне недоволен громоздкой и неэффективной по его мнению структурой управления ПИКа: в компании до его прихода работало 14 вице-президентов, их функции часто дублировались, а расходы на топ-менеджмент были существенными. Затраты компании на персонал в 2013 году составили 8,4 млрд руб., из них 6,5 млрд руб. пошло на зарплаты, говорится в отчетности группы.

С приходом новых собственников в компании началась кадровая оптимизация: из компании ушли шесть из четырнадцати вице-президентов, работавших в прежней команде: Марина Савельева, Константин Кузнецов, Татьяна Тихонова, Валерий Ропай, Герман Царгасов и Артем Эйрамджанц.

Гордеев занимался девелопментом еще до ПИКа, в частности был одним из основателей ликвидированной компании "Росбилдинг", прославившейся агрессивной стратегией на рынке слияний и поглощений.

Бывший президент группы Павел Поселенов, занимавший этот пост с 2009г., стал председателем совета директоров ПИКа. Как ранее сообщал РБК, Поселенов баллотируется в Мосгордуму: он выдвинут Московской конфедерацией промышленников и предпринимателей и будет избираться на западе города (Можайский район, Кунцево). Сотрудник пресс-службы ПИК подтвердил РБК намерение Поселенова избраться депутатом.

Девелоперская компания ПИК, основанная Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым, работает на рынке с 1994 года и является одним из крупнейших российских застройщиков жилья. В конце мая 2007 года группа провела IPO, в ходе которого её акционеры продали 15 % акций компании за 1,85 млрд.долл. Капитализация группы по итогам IPO составила $12,3 млрд, что поставило ПИК в ряд крупнейших строительных компаний мира.

Но компания тяжело пережила кризис 2008 года, не помогло даже включение ПИК в список системообразующих предприятий и получение госгарантий от правительства. Основателям компании в середине 2009 года пришлось уступить контроль над ней Сулейману Керимову в обмен на реструктуризацию задолженности.

Несмотря на восстановление своих позиций на рынке и укрепление финансовых показателей (в 2013 году ПИК зафиксировал рекордный денежный поток от операционной деятельности - 12,5 млрд руб), компания считалась самой закредитованной среди всех российских девелоперов. По итогам 2012 года чистый долг группы составлял 38,1 млрд руб. Проведенное в 2013 году SPO позволило снизить долговую нагрузку до 18 млрд руб. В 2013 г. компания продала 677 тыс. кв. м жилой недвижимости на 62,96 млрд руб. (+ 20,4% к 2012г.), чистая прибыль компании составила 7,4 млрд. руб.

Ирина Малкова, Денис Пузырев

«Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости»

Основной владелец группы ПИК Сергей Гордеев рассказывает, почему решил заняться массовым строительством и будет ли компания участвовать в программе реновации

Сергей Гордеев, основной акционер и президент группы ПИК /Максим Стулов

Сергей Гордеев – основатель одного из самых известных игроков в сегменте слияний и поглощений, компании «Росбилдинг», и девелопера штучных проектов Horus Capital. «Росбилдинг» был закрыт, а Horus Capital – продана. Четыре года назад Гордеев громко вернулся на рынок недвижимости. Он тогда создал компанию «Платформа» для инвестиций в основном в торговые центры, а затем стал акционером одного из крупнейших застройщиков жилья в России – группы ПИК. Осенью прошлого года Гордеев купил основного конкурента ПИК – группу «Мортон», спустя несколько месяцев произошло объединение двух компаний и создание мегастроителя, способного ежегодно продавать почти 2 млн кв. м недвижимости. В этом году он консолидировал практически 75% ПИК, выкупив долю Александра Мамута и Микаила Шишханова, а также миноритариев.

– Почему вы консолидировали акции именно сейчас, что вам это дает? Ведь вся операционная деятельность в группе, по сути, и так в руках у вас и вашей команды?

– Время сделки было обусловлено только тем, что другие акционеры приняли решение о продаже акций, а я посчитал это выгодной стратегической инвестицией. Консолидация контрольного пакета позволит мне более эффективно реализовывать стратегию компании, а также добиться лучшей рыночной стоимости группы перед предстоящим SPO.

– Сроки и параметры SPO понятны?

– При благоприятных условиях на рынке мы рассматриваем SPO на горизонте до 2–3 лет.

– В рамках программы по выкупу долей миноритариев владельцы согласились продать более 24% акций. Вы именно этого ожидали?

– Безусловно, каждый из акционеров принимал решение, исходя из полученного финансового результата компании и из их личного горизонта инвестирования. Конечно, мы ожидали, что ряд инвесторов воспользуются возможностью зафиксировать прибыль. Вместе с тем широкий круг инвесторов решил участвовать в дальнейшем росте стоимости компании. Я считаю, что таким образом они положительно оценили и проведенные за последнее время корпоративные действия, включая утверждение новой дивидендной политики, и рост ликвидности акций, и рекордные операционные и финансовые результаты.

– По нашим подсчетам, сумма сделки составила более 42 млрд руб. Правильно ли я понимаю, что – с учетом размера сделки – она финансировалась в том числе за счет привлечения кредита?

– Сделка финансировалась за счет как собственных, так и заемных средств.

– За какое время планируете погасить кредиты и из каких источников?

– Примерно за 1–2 года – за счет дивидендов, а также доходов от других активов.

Сергей Гордеев

Основной акционер и президент группы ПИК

Родился в 1972 г. в Москве. Окончил Тольяттинскую академию управления по специальности «финансы и кредит»

Стал одним из основателей компании «Росбилдинг», которая специализировалась на слияниях и поглощениях

Создал компанию Horus Capital, девелопера премиальной офисной и жилой недвижимости

Сенатор от Пермского края, до этого с 2005 г. представлял в Совете Федерации администрацию Усть-Ордынского Бурятского автономного округа

Создал инвестиционную компанию «Платформа», приобрел 19,9% акций ГК ПИК, в 2017 г. увеличил долю в компании до 74,6%

– Какая сейчас структура акционеров компании?

– Я, ВТБ , акции в свободном обращении, а также сейчас мы ведем переговоры еще с одним крупным стратегическим инвестором – надеюсь, закроем сделку до конца года.

Изменения на рынке

– Со следующего года заработают поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые могут существенно ухудшить положение девелоперов. В частности, предполагается, что застройщики обязаны внести 10% инвестиционной стоимости проекта на счет банка в качестве гарантии, а эти деньги вернутся к ним лишь после завершения всего проекта. Что вы думаете об этих поправках? Насколько сильно они повлияют на рынок недвижимости в Москве? Какие видите минусы и плюсы для ПИК?

– Конечно, надо что-то делать с той ситуацией, которая сложилась в стране с обманутыми дольщиками. Надо максимально усложнять для предпринимателей без опыта и истории возможность привлекать средства граждан. С другой стороны, поправки к закону в сегодняшнем виде уравнивают нас – крупнейшую производственную компанию более чем с 10 000 сотрудников, занятых в производстве, запустившую только в этом году пять новых производств и создавшую более 1500 рабочих мест, – с фирмами, у которых есть лишь офис в аренде и офисная мебель. Согласитесь, это неправильно.

Я надеюсь, что в весеннюю сессию данные поправки будут скорректированы и будут отражать реалии индустрии, которые сегодня в них не учтены. Вопрос про плюсы и минусы для ПИК – для большого игрока всегда легче приспособиться к изменениям, но надо думать не про отдельных игроков, а об экосистеме и индустрии в целом: жилищное строительство – это и ипотека, и отрасль строительных материалов, и индустрия обустройства квартир, и мебельная индустрия, и оборот земельных участков, и многое другое.

– В законе появится пункт, который фактически запрещает привлекать средства в строительство жилья из всех источников, кроме банковского финансирования. ПИК не так давно приняла программу облигационных займов на 100 млрд руб. Будет ли эта программа скорректирована с учетом этих поправок? Станет ли компании сложнее привлекать деньги?

– ГК ПИК на текущий момент привлекает финансирование с рынков капитала на уровне холдинговой компании, а не на проектном уровне. Это возможно благодаря консолидированной МСФО-отчетности и высоким кредитным рейтингам на уровне холдинга.

Привлечение средств головной компанией группы позволяет иметь существенную гибкость в управлении привлеченными средствами, в том числе при необходимости вносить их в капитал дочерних застройщиков, и мы не ожидаем каких-либо негативных изменений в этом отношении.

– Владимир Путин не так давно говорил про возможную отмену долевого строительства и переход на проектное финансирование. Что вы об этом думаете?

– Все будет зависеть от ключевой ставки и ставки по кредиту. Если она снизится до 5%, то тогда долевое строительство можно будет заместить банковским кредитованием; если же отменять долевое строительство при сегодняшних ставках по кредитам, цена на жилье вырастет. В принципе, для нашей компании такого рода решение стратегически выгодно, так как за счет наших технологий мы можем построить 25-этажный дом за два месяца и полностью сдать его с отделкой за шесть месяцев.

– Кредитное агентство АКРА присвоило вам наивысший рейтинг среди российских девелоперов, при этом акцентировало высокий отраслевой риск. Как бы вы прокомментировали в целом риски по индустрии?

– В этом году АКРА присвоило нам рейтинг на уровне ВВВ+, основываясь на высокой рентабельности бизнеса, сильном денежном потоке, качестве корпоративного управления, низкой долговой нагрузке и высокой ликвидности. Эти показатели адекватно отражают состояние и риски компаний в любом секторе, и наша индустрия не исключение. При этом, мы знаем, есть как среди аналитиков, так и в ЦБ мнение о том, что в целом существует высокий риск перегрева по индустрии. С моей точки зрения, это не так. Когда идет разговор о некоем пузыре, то, как правило, имеют в виду инвестирование с целью перепродажи. Но мы, как крупнейший продавец, уже несколько лет не видим таких покупок, более 95% жилья приобретается для моментального использования.

Реновация

– Насколько сильно программа по сносу пятиэтажек повлияет на рынок жилья?

– Сегодня город не сформулировал каких-то параметров касательно того, какой процент жилья будет выходить на рынок. На мой взгляд, город хорошо общается со своими инвесторами, с огромным уважением и заботой об инвесторах. Периодически нас собирают, задают вопросы «чем можно помочь?» и ведут диалог на равных.

На мой взгляд, город при проведении реновации осознает возможные риски и влияние на рынок недвижимости и планирует построить программу таким образом, чтобы таких рисков не допустить. Одним из инструментов, чтобы снизить негативное влияние на рынок, может быть строительство арендного жилья на местах, освободившихся после сноса пятиэтажек.

– Планирует (или точно будет) ПИК участвовать в этой программе и в какой роли?

– Исторически в программе [Юрия] Лужкова предусматривался инвестиционный контракт: девелопер строил на площадке дома, куда расселялись пятиэтажки, а на освободившейся земле инвесторы осуществляли застройку более высокой плотности. За счет продаж окупалось строительство. Программа эпохи Лужкова работала в долях 70/30: 70% уходило инвесторам, 30% – городу. Насколько я понимаю, правительство Москвы проанализировало результаты инвестиционных контрактов и в целом осталось не очень довольно, как инвесторы исторически выполняли эти контракты. И хотя ПИК с 2008 г. работает по такому контракту честно, но по некоторым контрактам с другими инвесторами было определено, что финансовая доля распределения площадей была не 70 на 30, а иногда и 80/20, и 90/10, и даже 95/5. Я так понимаю, что после такого аудита город не планирует работать с девелоперами на принципах соинвестирования, а хочет привлекать их как генподрядчиков на строительство домов.

– А строителям-то это выгодно?

– Это зависит от технологий. Например, у ПИК есть свободные мощности, и их много. У нас есть и ресурсная, и технологическая платформа. Мы знаем, как сделать самый лучший и разнообразный продукт на рынке.

«Пик-стандарт» – свод правил

– На рынке недвижимости вы больше известны как девелопер красивых, штучных проектов. Почему вы решили вообще приобрести ГК ПИК , цель которой – штамповать квадратные метры?

– В период, когда я владел компанией Horus Capital, мы занимались уникальными проектами, каждый был индивидуальным, выполнялся с отдельным архитектором. И в то время у меня зародилась идея создать компанию, которая бы делала красивые проекты, но в большом объеме и по доступной цене. Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости. Продукция Apple, с моей точки зрения, особенно в период Стива Джобса, – это настоящее искусство, это больше, чем дизайн, это целая философия и система ценностей. Но при этом они делают продукт для огромного количества потребителей, и, мне кажется, они сделали мир более красивым. Мы начали делать предварительные зарисовки, исследования. Мы ездили в Финляндию, Скандинавию, смотрели красивые, интересные и вместе с тем недорогие жилые проекты. И когда появилась возможность купить ПИК, стало понятно, что это была бы подходящая платформа для реализации идеи. Поэтому я категорически не согласен, что ПИК занимается штамповкой квадратных метров. По сути, мы вообще не здания строим, а создаем новую качественную среду. Нам важно, чтобы человек, живя в наших квартирах, хотел возвращаться с работы домой и дома чувствовал себя счастливым. Мы создали «ПИК-стандарт» – это свод принципов, правил и компонентов, которые покупатели смогут найти абсолютно в каждом нашем проекте. Чтобы, покупая квартиру в ПИК – не важно в Москве или, скажем, в Ростове, – человек знал, что получит один и тот же продукт: комфортную и качественную жизнь.

– Если бы не удалось найти компанию с рынка, вы создали бы новую с нуля?

– По сути, стартап уже был, была команда, было расписано направление работ. Когда представилась возможность купить ПИК, эти люди перешли туда.

– Вы считаете себя долгосрочным инвестором в ГК ПИК ? Хочется понять вашу стратегию по окупаемости инвестиций в эту компанию. Видите ли вы себя владельцем компании через 5–10 лет?

Сенатор-новатор

В 2007–2010 гг. Сергей Гордеев был сенатором от Пермского края, представлять регион в Совете Федерации его пригласил тогдашний губернатор Олег Чиркунов. Гордеев сам сложил сенаторские полномочия («Хотелось заниматься бизнесом, при этом я понимал, что бизнес и политику совмещать неправильно и не нужно, а числиться для галочки я не хотел»). Но Гордеев успел поработать на благо Пермского края, в частности, его усилиями был принят мастер-план для Перми. Гордеев вспоминает: «Губернатор хотел сделать проект развития региона. В то время я много общался с руководством Страны Басков и ее столицы Бильбао, выдающегося испанского региона. Этот регион много чего достиг с точки зрения развития экономики, туризма и приобретения самоидентификации. Люди, которые сделали музей современного искусства в Бильбао, перестроили сам город. Мы съездили с губернатором по его просьбе туда, потом съездили в Абу-Даби – эмират, который тоже хотел выделиться как регион, стать центром притяжения. Губернатор пригласил меня стать сенатором, чтобы я посодействовал региону в том, чтобы Пермь решила свою фундаментальную проблему: талантливые и активные люди уезжали из города. Надо было придумать проект, который позволил бы изменить ситуацию. Был сделан мастер-план города – это на самом деле единственный документ такого рода, мастер-план города, сделанный иностранными специалистами. Был сделан музей современного искусства, спроектировано новое здание театра, стартовали многие фестивали и другие проекты».

– Да, я вижу себя инвестором компании в гораздо более далеком горизонте. Консолидация акций группы почти до 75% это доказывает.

– Не смущало, что ПИК – компания публичная, есть определенные обязательства, в том числе перед инвесторами?

– Наоборот, обязательства дисциплинируют. Я вижу будущее ПИК именно в качестве публичной компании.

– В прошлом году вы говорили, что цель ПИК – продавать жилье на 180 млрд руб. в год. Сейчас, с учетом всех произошедших изменений на рынке, вы считаете это достижимым?

– Результаты за девять месяцев нынешнего года показывают, что эта цель достижима.

– Какой объект ПИК для вас знаковый, любимый?

– У меня три проекта, которые являются отражением нашей новой философии, качества и принципов «ПИК-стандарта». Это Варшавское шоссе, 141, «Мещерский лес» и «Бунинские луга».

– Почему?

– Это первые законченные проекты, которые строились в соответствии с «ПИК-стандартом», по которому мы реализуем все наши проекты начиная с 2015 г. Одно дело, когда мы думали о том, что даст увеличение остекления на 30% в каждой квартире или, например, реализация политики pedestrian friendly, когда дорожное полотно конструируется таким образом, чтобы машины были вынуждены замедлять скорость движения; когда первыми на рынке создавали и внедряли концепцию «двор без машин», делали так называемые play-hub – огромные площадки с зарубежным игровым оборудованием, комфортные для всех возрастов. И совсем другое, когда мы смогли наконец увидеть готовый продукт своими глазами и пощупать. В этих трех проектах наша теоретическая концепция воплотилась в жизнь.

Панель против монолита

– Компания ПИК изначально строила в основном панельное жилье. С вашим приходом доля монолитного строительства заметно увеличилась. Вы планируете увеличивать долю монолитного жилья в своем портфеле?

– Мы в компании не говорим «панель». Мы говорим «индустриальное жилье». Проблема заключается в том, что многие, имея в виду советскую и постсоветскую панельку, в том числе которую выпускала ПИК в недавнем прошлом, подразумевают эстетически непривлекательный советский продукт 2-го сорта. Сейчас же во всем мире тренд на индустриальные дома: большинство премиальных домов, строящихся в Лондоне, – это индустриальные дома, потому что у них выше качество. И те индустриальные дома, которые сейчас создает ПИК, на порядок выше по качеству (по множеству параметров), чем любой монолитный дом. В них свободная планировка, они более эффективны, более долговечны, они строятся в 4–5 раз быстрее, чем монолитные. Также индустриальное жилье – это рабочие места и налоги в бюджет, тогда как подрядчики монолитного жилья в основном используют труд мигрантов. Несмотря на то что мы научились неплохо строить монолитные дома, мы все-таки считаем, что будущее за качественным индустриальным домостроением.

С монолита на индустриальные дома переходят Европа и Китай, а некоторые российские регионы гордятся тем, что запретили панель у себя в городах, тем самым сделав ставку на технологии вчерашнего дня. Все в мире уже сейчас переходят на индустриальное и модульное домостроение. Просто это гибкое домостроение, когда заводы не выпускают одну серию, а могут производить разные дома, что стало возможным благодаря цифровой индустриальной революции, когда современным заводам неважно уменьшение номенклатуры. И, на мой взгляд, России очень важно не сделать выбор в пользу отсталых технологий вчерашнего дня.

– На одной из пресс-конференций вы сказали, что планируете наращивать присутствие как раз в проектах бизнес-класса и премиальном сегменте. Что повлияло на это решение? Не жалеете, что продали КСРЗ (6,8 га на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода продано ГК «Монарх»)?

– Мы продали КСРЗ в декабре 2015 г. На тот момент из-за волатильности экономики действительно было ощущение, что спрос на такого рода проекты будет падать. Однако сейчас ситуация уже другая. Мы видим рост спроса, чувствуем запрос со стороны наших покупателей. Поэтому мы решили продолжить работать в этом сегменте и с годами будем только увеличивать свое присутствие в нем. Сейчас в портфеле ПИК четыре проекта бизнес-класса – Vander Park, Вавилова, 4, Пресненский Вал, 21, и Черняховского, 19, которые пользуются огромным спросом среди наших покупателей.

– А правда, что вы хотели на площадке КСРЗ строить башню Trump Tower?

– The Washington Post написала полную чушь, не знаю, откуда они взяли такую информацию. С моей точки зрения, [Дональд] Трамп строит старомодные и некрасивые здания – мне бы и в голову не пришло обращаться к нему за лицензией.

Миссия «Русского авангарда»

В 2015 г. объявил о закрытии фонд Сергея Гордеева «Русский авангард». «Фонд не затевался как бессрочный, он просуществовал 10 лет, и все задачи, которые мы ставили, были выполнены, – объясняет Гордеев. – Было опубликовано более 80 изданий по русскому архитектурному авангарду, и фонд издал уникальные издания на темы, на которые не было никакой научной информации. По сути, фонд осветил важный культурный пласт и помог избежать забвения очень важному явлению в отечественной культуре, которое можно назвать русским архитектурным авангардом».

– Планирует ли ПИК возвращаться на рынок коммерческой недвижимости? Учитывая, что лично у вас есть такого рода проекты, например проекты транспортно-пересадочных узлов Саларьево и Котельники. Нет ли планов, что ПИК купит у вас эти активы?

– В моем понимании ПИК не была активным игроком на этом рынке. Дело в том, что работа на рынке коммерческой недвижимости – это всегда работа с большим долгом и высоким соотношением доходов и долга. Сама специфика коммерческой недвижимости – как торговой, так и офисной – предполагает это. На уровне одного баланса бизнесы девелопмента жилья и коммерческой недвижимости, на мой взгляд, несовместимы.

– Некоторое время назад была информация, что собственники ГК «Самолет» рассматривали вариант ее продажи.

– Мы об этом ничего не знаем и такого рода приобретения не планируем. Смысл приобретения большой девелоперской компании в том, чтобы унифицировать процессы и экономить на издержках. Это длительный процесс, чтобы культуру компании и бизнес-процессы сделать едиными. В ближайшие несколько лет мы не планируем приобретать другие девелоперские компании.

– Мне не кажется, что «Интеко» в сегодняшнем состоянии интересный актив, а про А101 у нас нет подробной информации.

ПИК в кризис

– Как ПИК себя чувствует в кризис? Заморожены ли какие-либо проекты, скорректированы ли планы? Хочется понять, какие меры приняты, чтобы избежать рисков.

– Я соглашусь с тем, что ситуация не такая, какой она была 5–7 лет назад. И мы проделали большую работу, чтобы адаптироваться и перестроить бизнес-модель и наш подход к новым условиям. Если раньше мы старались как можно быстрее запустить строительство и продажи, то сейчас некоторые проекты откладываем, в течение определенного времени не все сразу стремимся запустить на рынок.

– То есть нет смысла строить сразу большое количество проектов?

– Да, многие проекты мы откладываем на год-два. Мы смотрим, как не допустить каннибализации проектов внутри самой компании. Плюс мы стали еще более консервативны в наших инвестиционных расчетах.

– После вашего прихода в ПИК сложилось мнение, что компания ведет себя на рынке агрессивно: приобреталось большое количество площадок – в районе Ботанического сада, площадка «Главмосстроя» и проч. Насколько активно вы сейчас изучаете рынок на предмет приобретения проектов?

– С покупкой «Мортона» чистый долг ПИК увеличился почти в 10 раз. Есть ли риски в таком резком увеличении общей долговой нагрузки компании?

– Я не соглашусь, что он увеличился в 10 раз, так как до покупки «Мортона» у ГК ПИК был отрицательный чистый долг, т. е. были просто деньги на счете. Учитывая объемы деятельности компании, объемы выручки от продаж, величина чистого долга находится в комфортных для нас пределах, что подтверждают наши кредитные рейтинги. Мы планируем в течение года-полутора опять вернуться к отрицательному чистому долгу.

– Один из самых спорных объектов «Мортона» – комплекс «Новорижские кварталы» на Новорижском шоссе. Планируете ли вносить какие-либо изменения в этот проект?

– Сейчас это уже другой проект с другим именем, и он активно строится и реализуется. Мы выслушали от разных заинтересованных групп как обоснованную, так и необоснованную критику по поводу различных параметров проекта. Была критика по поводу транспортных аспектов, экологических и др. Мы провели работу, мы переработали полностью транспортную схему с транспортным консультантом мирового уровня Steer Davies Gleeves, с которым мы постоянно работаем, – сделали транспортное моделирование.

Новые решения сокращают затраты Московской области и Москвы на транспортную инфраструктуру в объеме нескольких миллиардов рублей, при этом решают те проблемы, которые существуют на данном транспортном узле. Мы отработали все экологические вопросы, понизили этажность и объемы застройки, улучшили качество архитектуры, поменяли мастер-план, схему сетей. Мы считаем, что в настоящий момент проект хорошо сбалансирован по всем параметрам. Первоначальный проект предусматривал 1,48 млн кв. м жилья, мы сократили этот показатель на 15% и сейчас планируем построить не более 1,26 млн кв. м, при этом емкость социальных объектов будет больше, чем требуется по нормативам.

Личные проекты

– Что будет с вашими проектами в коммерческой недвижимости?

– ТЦ «Саларьево» уже строится и будет завершен в ноябре 2018 г. Еще два проекта начинаю строить в ближайшее время.

– Закрыта ли сделка по Columbus (торгово-развлекательный центр в районе ст. м. «Пражская» и «Варшавская», 227 000 кв. м)?

– Нет, было принято решение в пользу другого актива.

– Если вы не стали приобретать Columbus, то как тогда можете объяснить, что гендиректорами ООО «Мирс», которое владеет комплексом, в мае стали коммерческий директор принадлежащего вам ТРЦ «Ривьера» Ольга Стариченко и Игорь Фурносов, финансовый директор Essence Development – девелопера ваших проектов коммерческой недвижимости?

– Стариченко является сотрудником управляющей компании Mall Management Group, которая мне не принадлежит, Essence Development мне также не принадлежит.

– В декабре 2016 г. вы приобрели компанию «Центр инвест». Планируется ли ее консолидировать с ПИК?

– Нет, это моя финансовая инвестиция, не связанная с компанией. И площадки компании использовать не планируется.

– И другие ваши инвестиции, не связанные с недвижимостью, например, в Hyperloop? (Компания Hyperloop One воплощает концепцию Илона Маска: поезд, движущийся в специальной герметичной трубе с пониженным давлением разгоняется до 1200 км/ч.)

– Я являюсь достаточно крупным инвестором в проект, вложив в него на ранней стадии, но я не принимаю активного участия в деятельности компании, это портфельная инвестиция моего фонда.